Valeur verte : ce qu'une passoire perd vraiment à la vente

L'essentiel. D'après notre croisement de 1 253 538 ventes immobilières réelles avec le DPE du bâtiment vendu, sur des mutations observées jusqu'en juin 2025 : une maison classée G se vend 24,9 % moins cher qu'une maison A ou B de la même commune. Cet écart était de 18,8 % au second semestre 2021 : il s'est creusé de 6,1 points en trois ans. Et la classe qui décroche le plus vite n'est pas G, c'est F.

La valeur verte, c'est l'écart de prix entre deux logements comparables que seule l'étiquette énergétique sépare. Tout le monde en parle, peu de gens la mesurent, et le chiffre qui circule le plus souvent — « une passoire se vend 25 % moins cher » — est repris de proche en proche sans qu'on sache toujours à quoi il se rapporte.

Nous avons refait la mesure. Pas sur un échantillon, pas sur un panel d'annonces : sur les ventes réelles enregistrées par l'administration fiscale, croisées une à une avec le diagnostic du bâtiment vendu.

Combien une maison classée G perd-elle à la vente ?

Une maison classée G se vend 24,9 % moins cher qu'une maison classée A ou B située dans la même commune, au 1er semestre 2025.

Voici l'écart complet, semestre par semestre. La référence 100 est le prix médian des ventes A et B du même semestre, chaque bien étant d'abord rapporté au prix médian de sa commune.

Trois lectures s'imposent. D'abord, le classement ne se dément jamais : à chaque semestre, sans exception, C se vend mieux que D, qui se vend mieux que E, et ainsi jusqu'à G. Ensuite, chaque colonne se creuse avec le temps. Enfin, l'écart n'a rien d'anecdotique : sur une maison à 250 000 euros, la décote représente environ 62 000 euros.

L'écart entre passoires et logements performants se creuse-t-il ?

Oui, et de façon continue. Entre le second semestre 2021 et le 1er semestre 2025, voici ce que chaque classe a perdu par rapport aux logements A et B, en points de pourcentage :

Autrement dit : le marché a commencé à facturer l'étiquette, et il le fait de plus en plus. Un logement D perdait 6,2 % en 2021, il en perd 11,7 % au premier semestre 2025. Le mouvement est régulier, semestre après semestre, sans retournement.

Nous avons vérifié que cette tendance n'était pas un artefact. Le soupçon le plus évident : en 2021, un DPE antérieur à une vente est forcément récent, alors qu'en 2024 il peut avoir trois ans, et un diagnostic ancien décrit peut-être un logement depuis rénové. Nous avons donc refait tout le calcul en ne retenant que les ventes dont le DPE avait moins de douze mois. La tendance est identique, et même légèrement plus marquée.

Quelle classe DPE décroche le plus vite ?

C'est F, pas G. Le décrochement croît régulièrement de C à F, puis retombe légèrement sur G.

Ce résultat surprend, et nous le donnons sans l'expliquer, parce que nos données ne permettent pas de trancher la cause. Une lecture possible : G portait déjà sa décote en 2021, puisque son interdiction à la location au 1er janvier 2025 était connue de longue date, tandis que F a pris la sienne en cours de période, son échéance étant fixée à 2028. Le marché anticiperait les échéances dans l'ordre où elles arrivent. C'est une hypothèse, pas une conclusion : une corrélation ne dit jamais sa cause.

Si elle se vérifiait, elle vaudrait avertissement pour les propriétaires de logements E, dont l'échéance est 2034 et dont le décrochement s'accélère déjà.

Pourquoi ce chiffre diffère de celui qu'on lit partout

Le chiffre le plus cité sur le marché de la rénovation situe la décote d'une passoire autour de 25 % par rapport à une classe D. Le nôtre, rapporté à la même référence D, donne plutôt 14 %. L'écart mérite une explication, et elle est instructive.

Ce n'est pas une contradiction, c'est une question différente. Comparer des prix bruts par étiquette, sans neutraliser la géographie, mesure surtout où se trouvent les passoires — et elles sont massivement rurales, dans des communes où l'immobilier est moins cher pour des raisons qui n'ont rien à voir avec l'énergie. Sur nos propres données, le calcul brut donne d'ailleurs 30,2 %, soit davantage encore que le chiffre courant.

La démonstration la plus nette vient des appartements. En brut, le classement s'inverse : les appartements G se vendent 18 % plus cher que les D. Rien de mystérieux — un appartement G est souvent haussmannien et parisien, un appartement A est neuf et périphérique. Sans contrôle géographique, on ne mesure pas l'énergie, on mesure la carte.

Nous avons donc rapporté chaque vente au prix médian de sa propre commune, pour son propre type de bien. C'est ce qui fait descendre l'écart de 30,2 % à 14 % face à D — et c'est aussi ce qui rend la mesure défendable.

Le meilleur des deux mondes est de garder les deux lectures, à condition de dire laquelle répond à quelle question. Si vous voulez savoir combien coûtent en moyenne les maisons G mises en vente en France, le chiffre brut est le bon. Si vous voulez savoir ce que votre étiquette change au prix de votre maison, à quartier et à commune donnés, c'est le chiffre contrôlé qu'il faut regarder. Les deux sont vrais, ils ne parlent pas du même sujet.

Et pour les appartements ?

L'écart existe aussi, mais il est plus faible et nous le donnons avec une réserve franche.

Deux limites, que nous avons mesurées plutôt que devinées. La première : le diagnostic est rattaché au bâtiment, pas au lot précisément vendu. Dans une maison individuelle, bâtiment et logement se confondent, et l'appariement est propre. Dans un immeuble, le DPE retenu n'est pas forcément celui de l'appartement vendu. La seconde : dans le collectif, les classes A et B ne se comportent pas ensemble — A se vend 10 à 15 points au-dessus de B, contre 2 à 5 points en maison — de sorte que le groupe de référence y est moins homogène.

Nous publions donc le tableau appartement comme un ordre de grandeur, et le tableau maison comme une mesure.

Comment cette mesure a-t-elle été faite ?

La méthode tient en une chaîne, et chacun de ses maillons est public.

Nous partons des demandes de valeurs foncières, le fichier des ventes immobilières publié par la Direction générale des finances publiques. Chaque vente est rattachée à un bâtiment grâce à la base de données nationale des bâtiments du CSTB, qui fait le lien entre les diagnostics de l'ADEME et les bâtiments réels. Nous ne retenons ensuite que les cas où un DPE du même bâtiment a été établi avant la vente : un diagnostic postérieur décrirait souvent un bien déjà rénové par l'acquéreur, et mesurerait l'inverse de ce que nous cherchons.

Restent 1 253 538 ventes exploitables, réparties sur 30 642 communes.

Ce qui est écarté l'est explicitement : les diagnostics rattachés à plusieurs bâtiments, ceux dont la localisation n'est pas fiable, les prix au mètre carré aberrants. Ce qui reste incertain est signalé comme tel dans cet article plutôt que lissé.

Trois limites méritent d'être connues avant de citer ces chiffres. Le contrôle par commune ne neutralise ni l'état du bien, ni le quartier, ni l'année de construction : une part de l'écart résiduel tient encore à ces facteurs. Le fichier des valeurs foncières ne couvre ni l'Alsace-Moselle ni Mayotte, où le régime de publicité foncière diffère. Enfin, le semestre le plus récent de notre série montre un léger reflux que nous ne savons pas encore interpréter : nous citons donc volontairement le 1er semestre 2025, et non le dernier point disponible.

Que faire si votre logement est classé E, F ou G ?

La première chose à vérifier n'est pas le prix, c'est le diagnostic lui-même.

Un DPE repose sur plusieurs centaines de valeurs, et lorsqu'une information manque au moment de la visite, la méthode réglementaire retient une valeur par défaut, choisie prudemment. Un mur dont on ignore l'isolation est compté comme non isolé. Une part importante des logements classés F ou G le sont en partie pour cette raison, et non parce que leur bâti serait réellement en cause.

Avant d'engager des travaux sur la foi d'une lettre, il vaut donc la peine de regarder ce que contient le dossier de calcul : combien de valeurs y ont été reprises par défaut, et ce que l'étiquette deviendrait si elles étaient mesurées plutôt que supposées. C'est exactement ce que notre outil d'analyse fait, gratuitement, à partir de votre numéro de DPE ou de votre adresse.