Gel des loyers DPE : la règle, et comment en sortir

L'essentiel. Depuis le 24 août 2022, le loyer d'un logement classé F ou G est gelé : ni indexation en cours de bail, ni réévaluation au renouvellement, ni hausse entre deux locataires. La règle vient de l'article 159 de la loi Climat et Résilience. Elle ne tombe que lorsque le logement atteint la classe E, et l'étiquette a pu y arriver sans travaux le 1ᵉʳ janvier 2026 : notre calculateur chiffre le manque à gagner et vérifie l'étiquette du jour.

Qu'est-ce que le gel des loyers ?

L'interdiction de toute hausse de loyer pour les logements classés F ou G. L'article 159 de la loi n° 2021-1104 du 22 août 2021, dite Climat et Résilience, a modifié la loi du 6 juillet 1989 sur trois points : la révision annuelle du loyer prévue au bail ne peut plus être appliquée (article 17-1), le loyer ne peut plus être réévalué au renouvellement du contrat (article 17-2), et le loyer d'un nouveau contrat ne peut pas dépasser le dernier loyer appliqué au locataire précédent (article 17). Le loyer est donc figé à son niveau d'août 2022, quelle que soit l'inflation.

Quels logements sont concernés ?

Ceux dont le DPE en cours de validité porte la classe F ou G, en location nue comme en location meublée, dès lors que le logement est la résidence principale du locataire. La part de ces logements varie fortement d'un territoire à l'autre : l'observatoire par département donne celle de votre secteur, mesurée sur la base ADEME. Attention au sens du calcul : la classe qui compte est celle du diagnostic en cours de validité, pas celle d'un ancien DPE refait depuis.

Depuis quand s'applique-t-il ?

Depuis le 24 août 2022 en métropole, le 1ᵉʳ juillet 2024 en outre-mer, pour les contrats conclus, renouvelés ou tacitement reconduits à partir de ces dates. Un bail nu se reconduit tous les trois ans et un meublé chaque année : en 2026, la quasi-totalité des baux en cours a été reconduite au moins une fois depuis, et le gel s'y applique.

Qu'est-ce que l'indice de référence des loyers ?

L'indice de l'INSEE qui plafonne la révision annuelle d'un loyer. Publié chaque trimestre, l'IRL suit l'inflation hors tabac et hors loyers. C'est lui que le gel neutralise : un bailleur de logement F ou G ne peut plus l'appliquer. Entre le 2ᵉ trimestre 2022, dernier indice publié avant le gel, et le 2ᵉ trimestre 2026, l'IRL a progressé de 9,2 %. La hausse n'a pas été régulière : plafonnée à 3,5 % par le bouclier loyer jusqu'au début de 2024, la variation annuelle est ensuite retombée sous 1,2 %, et l'indice a même baissé à l'automne 2024 et à l'automne 2025. C'est pourquoi un calcul au taux moyen se trompe : notre calculateur applique la vraie série, trimestre par trimestre.

Combien le gel coûte-t-il à un bailleur ?

Environ un quart de loyer perdu par année de gel, et l'écart se creuse. Pour un loyer de 800 euros hors charges gelé depuis août 2022, le manque à gagner cumulé atteint 1 761 euros au 31 août 2026, et le loyer qui courrait sans le gel serait de 874 euros, soit 74 euros de plus chaque mois. Le calcul suppose une clause d'indexation au bail et une révision chaque année à la date du gel ; il compte des loyers mensuels pleins, jamais un prorata. Le calculateur le refait sur votre loyer, révision par révision, et projette la suite au taux que vous choisissez.

Comment sortir du gel ?

En atteignant la classe E, et il y a trois chemins. Le premier ne coûte rien et ne demande aucun chantier : le 1ᵉʳ janvier 2026, la baisse du coefficient de l'électricité a sorti 389 752 logements du statut de passoire, et l'attestation gratuite de l'ADEME, sur son observatoire, officialise la nouvelle étiquette sans refaire de diagnostic ; cela recommence au 1ᵉʳ janvier 2027. Le deuxième est gratuit aussi, quand il s'applique : si le dossier de calcul retient des valeurs par défaut là où une mesure était possible, le diagnostiqueur peut les corriger et retransmettre le DPE. Le troisième est le chantier, quand il n'y a rien à contester : le geste le moins cher qui franchit le seuil se choisit sur le dossier de calcul, paroi par paroi. L'enquête gratuite dit lequel de ces chemins est le vôtre.

Méthodologie et sources

Les règles citées viennent de l'article 159 de la loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 et des articles 17, 17-1 et 17-2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, consultés sur Légifrance le 31 août 2026. La série de l'indice de référence des loyers est celle de l'INSEE (série 001515333, métropole hors Corse), relevée le même jour ; le plafonnement du bouclier loyer y est inclus. Les dénombrements de la bascule du coefficient sont mesurés sur le corpus complet des DPE actifs de l'observatoire DPE-Audit de l'ADEME. Notre démarche, jeux de données et limites, est décrite dans Notre méthode. Cette fiche éclaire une situation, elle ne constitue ni un conseil juridique ni un conseil financier.